8.8 房地產是財富泡沫，還是經濟增長的支柱？

    要回答這個問題，還是從最簡單的獵人的故事來分析，會看的更清楚。
    獵人用傳統的方式打獵從而形成了獵物的「儲蓄」，當他用這些儲蓄進行「投資」弓箭製造，他就在提高自己的生產率。而更高的生產率帶來了更多的獵物，使他能夠將這些剩餘「儲蓄」在市場上進行交換。如果他需要一件衣服，那麼制衣人就會受到生產「刺激」，加快衣服製作，滿足獵人需求，從而提高制衣的生產率。當獵人和制衣人都產生了越來越多的儲蓄剩餘後，他們的增量儲蓄在市場交換中，又會刺激更多行業加速生產，結果帶來更大範圍的生產率提升。
    因此，經濟增長是從率先提高生產率的部門開始向周邊行業「擴散」，從而帶來社會生產率的普遍提升。在這一過程中，高生產率的部門扮演著「經濟火車頭」的角色，低生產率的部門則是受其需求刺激而產生增長的動力，然後逐步提高自身的生產率。
    獵人如果是「經濟增長火車頭」，那麼制農和其他行業的發展就是「被拉動」的部門。整個社會生產率普遍提升後，創造出大量的過剩財富，因而產生了「財富窖藏」的需求。在獵人製造弓箭之前，社會並無剩餘財富，整個部落的土地並不值錢，如果連肚子都填不飽，誰還會在意土地開發呢？只有當社會；_現「財富窖藏」需求後，黃金、財寶、首飾，也包括土地，才起到了盛裝財富溢出的容器作用。於是，土地開始升值。越來越富裕的獵人和制衣者們漸漸有了住房需求，房地產開發商被「刺激」起來，他們在建造房屋的過程中，又「刺激」了磚瓦、木料、傢具等行業。
    在這個產業鏈上，獵人是需求的源頭，動力是弓箭製造。只有生產率的革命，才是財富創造的真正源泉。
    靠土地升值和房地產開發來拉動經濟鏈條的整套思路郜是值得懷疑的。土地升值和房地產開發，是生產率提高的自然結果，而不是其初始原因。顛倒了這一邏輯，就會產生錯亂的經濟效果。
    如果沒有生產率的革命性突破，片面追求土地升值，將會造成實業部門的成本提高。土地和房地產的貨幣化，則導致了貨幣供應量的增加超過了牛產率的提高，結果就是普遍的通貨膨脹，土地成本、原材料、能源和人工的抬升，伴隨著市場價格的激烈競爭，將擠壓尚未取得生產率突破的整個實業部門的利潤。其最終的惡果就是，缺乏利潤的實業部門，由於沒有必要的「儲蓄」積累而喪失了改進「弓箭製造」的能力，弱化了生產率提升的潛力。
    土地財政刺激著高地價政策，高地價又刺激著房地產暴利，這種畸形發展模式最終將瓦解實業生產率提升的基礎，遏制社會財富創造。GDP總量的增長並非是經濟發展的真正目的，健康的經濟增長必須以提高生產率為最終導向。房地產及其產業鏈帶來的GDP，本該是生產率提升的結果，現在卻變成了壓制生產率的原因。上億噸的鋼鐵、水泥、原材料被凍結在充滿投機而空置率奇高的「鬼樓」中，這與20世紀50年代大鍊鋼鐵和70年代的「洋躍進」一樣，都是在浪費寶貴的經濟資源，這相當於剝奪了獵人用以製造弓箭的積累，而將其置於閑置和浪費的狀態之下。
    土地和房地產的貨幣化刺激了信用創造的狂潮，日益貶值的貨幣購買力扭曲了社會財富的合理分配。它將儲蓄者的財富大規模地轉移到少數人的口袋裡，它樹立了一個「快速致富」惡劣樣板。在財富流向的巨變中，土地增值輕易超過了實業生產的微薄利潤，迅速瓦解了實業家們艱苦創業的意志，動搖了實業持續改進「弓箭製造」的決心。既然買一塊地坐等升值比枯燥、痛苦、絞盡腦汁和充滿風險的技術創新，來錢更快、賺錢更多的話，誰還願意繼續踏踏實實、勤勤懇懇地做實業呢？這種短視和浮躁的社會氛圍，使「中國製造」的根基越來越淺，抗風浪能力變得脆弱。
    土地快速升值和房地產業的畸形發展，從物質和精神兩個方面同時摧殘著實業生產率增長的潛力。它們所創造的GDP中，毒素含量高、副作用大、泡沫成分重，屬於經濟發展中的「高污染」行業。
    正常的房地產發展有利於全社會的生活品質改善，帶來了經濟的健康成長，促進了社會消費，擴大了國內市場規模，應該受到鼓勵。但是，畸形的房地產繁榮絕非中國之福。
    2001年「9.11」以後，美國信息技術革命被資本過度投機所斷送，生產率爆發的進程戛然終止。在缺乏新技術突破的困境中，美國走上了以刺激房地產繁榮來拉動經濟增長的「資產泡沫型」模式。過度的信用擴張和金融創新，最終導致了30年代大蕭條以來最為嚴重經濟危機。日本80年代中期之後的房地產畸形繁榮，引發了20年的經濟停滯，亞洲四小龍的房地產泡沫受到了1997年亞洲金融風暴的嚴厲懲罰。前車之鑒歷歷在目，擠壓房地產泡沫的手不能軟下來！
    對於房地產泡沫破裂將引發中國金融危機的西方「高論」，其實不必過慮。所有的金融危機都是債務違約所造成的流動性枯竭，進而摧毀了金融機構的資產所引發的鏈式反應。注入足夠的流動性，救助金融機構，制止違約蔓延並不難，美國已經做到，歐洲正在準備做。難是難在高負債的長期存在，壓制了消費者信用擴張的願望和能力。沒有信用擴張就不會有經濟復甦的持久動力，也就難以產生就業與生產的良性循環。而政府無權強行調整社會中的債務債權關係，這是問題的癥結！
    在美國「金權天下」的制度下，華盛頓執行的是華爾街的政策，而債權對於銀行而言就是最核心的資產。所以債權是「神聖不可侵犯」的！因此，美國政府用了最不合理，也是最浪費的方式去拯救金融危機。銀行壞賬的根源是貸款人不堪債務重負而發生違約所造成，本來最簡單和效率最高的方式應該是，美國政府用救援資金直接沖銷壞賬，債務債權關係一筆勾銷，這樣一來，沒有負債壓力的消費者將能夠輕裝上陣，經濟復甦很快就能重上軌道。但銀行家不同意，減免消費者的負債，銀行還怎麼賺錢？銀行家堅持拿政府的錢來充實銀行的資本金，讓負債沉重的消費者們繼續做債務的奴隸，甚至債務負擔更重，還不上就讓政府用財政持續貼補，兩房就是明顯的例子。結果是，政府的錢補了銀行的虧損窟窿，負債人繼續承受高負債的壓力，還不上時政府進行補貼，而政府的錢全部來自於透支未來的國債，國債飆升的壓力最終還是由納稅人承受。經濟體的總負債與GDP的比例非但沒有下降，反而越來越高。消費者在更大的債務負擔之下，喪失了擴大消費的能力，經濟復甦陷入泥潭，就業復甦則希望渺茫。
    中國與西方的根本區別在於債務債權關係可以由政府強制重新調整。早在井岡山根據地時期，由於農民負債沉重，經濟發展凋敝。紅軍提出的政策是「工人農民該欠田東債務，一律廢止，不要歸還」。當農民債務的沉重枷鎖被解除之後，根據地的經濟很快就繁榮起來。    廢除債務債權關係意味著社會財富的重新分配，這事實上就是一場社會革命！西方社會的統治基石就是金融集團的利益，改變債務債權關係，等於「革他們的命」，當然是行不通的。
    在中國，由於政府是社會權力的中心，在危急時刻，一切皆可變！包括債務債權關係，可以隨時調整，從而使西方的金融危機在中國難以出現。而這種制度上的差異，卻很難被西方學者所理解。如果房地產泡沫破裂，政府可以直接抄底收購房產，再廉價租給低收入人群，不僅可以為資產價格築底，而且還省去建設大批廉租房的成本。隨著經濟的恢復，房地產價格將健康復甦，銀行體系的壞賬會大大緩解。